Первым шагом юридического оформления покупки недвижимости во Франции является официальное соглашение между продавцом и покупателем, которое называется Compromis de Vente и оно оформляется через французского Нотариуса. Это соглашение должно быть подписано обеими сторонами. При подписании этого документа покупатель обязуется в течение 7 дней перечислить на специальный банковский счет Нотариуса задаток, который составляет 7-10% от стоимости приобретаемой недвижимости и который будет сохраняться до окончательных расчетов при завершении сделки.
Заметим, что в момент подписания Compromis de Vente задаток вносить не обязательно, но нужно его перевести со счета Покупателя на специальный счет Нотариуса в отведенный для этого период – 7 дней. Задаток может быть возвращен и Договор аннулирован, если покупатель откажется от покупки недвижимости в указанный срок – 7 дней. После этого срока договор может быть аннулирован только в случае, если явно не выполняется одно из условий соглашения. То есть покупатель теряет задаток (штрафная санкция), если он отказывается от покупки без оснований, отраженных в договоре.
В договоре описываются условия продажи, цена объекта, возможные кредиты и прочее. На этом этапе выбранный объект недвижимости будет закреплен за покупателем, т.е. будет снят с рекламы на продажу.
После подписания вышеуказанного документа следует период в 30-90 дней, в течение которого должно быть произведено изучение недвижимости с целью выявления юридической чистоты сделки и выявления всевозможных недоделок в недвижимости и их устранения. Эту проверку проводит нотариус. В этот же период времени (30-90 дней) покупатель должен решить вопрос полного финансирования сделки, т.е перевести остаток средств с учетом уже внесенного задатка на специальный счет Нотариуса. Сверх того, должно быть переведена дополнительная сумма (7-8% от стоимости) – оплата услуг нотариуса и госпошлины.
Нотариус во Франции не действует в интересах какой-либо из сторон сделки, а является официальным лицом, представляющим интересы государства. Его задачей является подтверждение того, что сделка будет совершена чисто, в соответствии со всеми юридическими нормами. Кроме того, через его банковский счет проходит финансирование сделки и взаиморасчеты.
После указанного выше периода времени, когда со стороны нотариуса проверена чистота сделки, а со стороны покупателя проведен перевод финансовых средств, Покупатель получает приглашение от Нотариуса явиться во Францию для окончательного заключения сделки.
Наступает второй шаг юридического оформления покупки недвижимости во Франции – это подписание продавцом и покупателем Заключительного Договора (Acte de Vente) в присутствии Нотариуса.
При этом имущество переходит к новому владельцу, который обязан к этому моменту выплатить оставшуюся часть стоимости недвижимости нотариусу. Нотариус в последствие выплачивает ее Продавцу и комиссионные риэлтору. После подписания Acte de Vente продавцом и покупателем Нотариус заверяет акт продажи, а продавец передает ключи на недвижимость покупателю.
На этом же этапе рекомендуется у Нотариуса решить вопрос о возможном наследстве на купленную недвижимость, чтобы не было проблем в будущем. Нотариус Вам сообщит, какие документы для этого надо подготовить, и учтет этот вопрос на завершающем этапе сделки.
После заверения акта продажи Нотариус в течение нескольких дней регистрирует нового собственника недвижимости в специальном регистрационном бюро. Новый собственник в обязательном порядке должен застраховать свою недвижимость.
Заметим, что в случае покупки дорогой недвижимости (дороже 760.000 евро), при желании, Вы можете оформить недвижимость на специальную фирму (гражданское общество), которая не дает права заниматься любой другой коммерческой деятельностью, кроме владения и распоряжения недвижимостью. Расходы на открытие такой фирмы 2% от стоимости недвижимости, уставный капитал – приобретенная недвижимость. В этом случае серьезно упрощается решение двух важных перспективных проблем:
- сокращаются расходы на владение недвижимостью. Вы будете платить всего порядка 1500-2000 евро в год – это налог на собственность и налог на землю. Бухгалтерский отчет упрощен, баланс и налоги сводятся к 0.
- проще и без налоговых потерь решаются вопросы перехода собственности в наследство. И проще осуществляется перепродажа Вашей собственности. Потому что эти вопросы решаются элементарным включением в состав учредителей такой фирмы наследников или будущих покупателей.
Еще раз напомним, что Покупателя ожидают дополнительные расходы на оформление сделки, кроме стоимости покупки, куда включены комиссионные риэлторов. Он должен оплатить государственные взносы, регистрационные налоги и услуги нотариуса, которые составляют примерно 7-8% от стоимости недвижимости. Эти взносы выплачиваются Нотариусу в день подписания Aсte de Vente.
Визовые проблемы и вид на жительство во Франции
Для въезда во Францию существует три типа виз: туристическая, гостевая, деловая. Когда иностранец покупает недвижимость во Франции через риэлторское агентство, то он совершает вполне законную операцию и становится собственником на законных основаниях. Но как оказывается, факт покупки недвижимости иностранцем еще не является основанием для проживания в своем доме или квартире сколь угодно долго.
Какие основные проблемы возникают при покупке недвижимости во Франции иностранцем?
Во-первых, проблема перечисления оплаты, учитывая значительную стоимость недвижимости. Операции с наличными больших сумм запрещены, а банковские переводы контролируются во Франции при суммах свыше 10тыс.евро. Кроме того, для банковских переводов на специальный счет нотариуса Покупатели должны использовать только расчетные счета из “правильных” банков (прямые переводы из оффшоров не допустимы). Желательно, чтобы эти банки находились на территории стран евросоюза, а еще лучше шенгенской зоны или входили в ТОП-100 лучших мировых банков. То есть, если у Вас финансовые средства находятся в оффшорах, то перед покупкой недвижимости надо побеспокоиться об открытии персональных трансфертных счетов в “правильных” банках (можно в Прибалтике, Венгрии, Чехии и т.д.) и перевести на них необходимые средства из оффшоров, чтобы потом оплачивать свою покупку во Франции.
Во-вторых, при оформлении акта купли-продажи недвижимости нотариусом необходимо указать ее назначение: основное или неосновное место жительства. Если недвижимость покупается для основного места жительства, то это подразумевает налогооблагаемую деятельность на территории Франции.
В-третьих, для осуществления своего права на владение недвижимостью иностранцу нужно легальное пребывание во Франции, а это упирается в визовый режим. Во французском посольстве (консульстве) в Москве и С-Пб, на основании предъявленных правоустанавливающих документов на купленную Вами недвижимость, Вам могут выдать многократную деловую визу, действительную на поездки сроком до 30 дней в течение одного года, либо многократную туристическую визу на 90 дней для двух поездок, либо долгосрочную визу для постоянного проживания во Франции. Как правило, документы на оформление вида на жительство подаются в местную префектуру во Франции. При этом иностранец автоматически получает временное свидетельство, действующее 3 месяца с возможностью многократного возобновления. Это свидетельство позволяет находиться во Франции на легальном основании весь период рассмотрения вопроса о получении вида на жительство.
Вид на жительство
Чтобы получить постоянное место жительства (ПМЖ) во Франции существует следующие законные пути:
- Получение ПМЖ через бизнес.
Для получения ПМЖ через бизнес, необходимо, кроме покупки в собственность жилой недвижимости, еще приобрести или открыть собственный бизнес. Для миграционного департамента важно – где Вы будете жить и какие у Вас источники доходов для проживания на территории Франции. По французскому законодательству Вы можете выступать в качестве основного учредителя предприятия, но директором должен быть француз. После приобретения бизнеса Вы обращаетесь за получением ВНЖ (вида на жительство) и за получением “карты коммерсанта”, которая дает право самому управлять своим бизнесом (стать директором). Сначала Вы получаете ВНЖ сроком на 1 год с возможностью автоматического продления. Через 1 год Вы подаете прошение на получение ПМЖ во Франции. Если за время пребывания на территории Франции Вы не нарушили никаких законов и ваш новый бизнес приносит доход, а также если Вы большую часть своего времени жили на территории Франции или Европейского Союза, то Вы можете расчитывать на положительный результат в получении ПМЖ во Франции. ПМЖ дается сроком на десять лет и при необходимости всегда продлевается. После получения ПМЖ, Вы уже можете любое количество времени находиться за границей (постоянное место жительства во Франции у Вас всегда сохранится). Через пять лет после получения ПМЖ у Вас появится официальное право подать документы на гражданство Франции.
При инвестировании во французскую экономику более крупных сумм (от 1 млн. евро и выше) все сроки ожидания сокращаются. Например, Вы сможете подать прошение на получение ПМЖ во Франции уже через 6 месяцев и т.д.
- Заключение брака с гражданином (гражданкой) Франции.
- Подача прошения о получении статуса политического беженца. В случае положительного результата Вам выдадут вид на жительство (carte de resident) на 10 лет с правом продления.
И во втором и в третьем варианте у Вас есть официальное право подать документы на французское гражданство уже через 1 год. Для получения временного вида на жительство (ВНЖ) во Франции (carte de sejour) сроком от 1 до 5 лет существуют следующие пути:
- Через трудовой контракт (ВНЖ сроком до 5 лет)
- Через получение “карты коммерсанта”
- Через учебу во французском высшем учебном заведении.